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증여세는 원칙적으로 시가를 기준으로 과세되는 세금이다. 하지만 시가를 알기 어려운 경우에는 기준시가를 적용하여 증여세를 계산한다. 우리가 보통 증여세는 기준시가로 납부하는 것으로 알고 있는 것이 바로 이 이유이다.
통상 대부분의 경우 객관적으로 시가를 산정한다는 것은 매우 어렵기 때문에 기준시가를 적용하여 증여세액을 계산하기 마련이다. 이때 주의해야 할 점은, 세법은 증여일을 기준으로 3개월 전후로 매각을 한다거나, 담보설정 등으로 인하여 감정가액이 있는 경우, 수용, 경매 또는 공매사실이 있는 경우 그 매각대금이나 감정가액, 경매가액 등을 시가로 보도록 규정하고 있다. 따라서, 기준시가와 실제 거래가액이나 감정가액과 현격한 차이가 예상되는 경우는 특정 기간내에 ‘시가’의 노출을 가져올 수 있는 행위에 대한 세심한 주의가 필요하다. |
사례 소개
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화수분씨는 얼마 전 아버지로부터 상가를 증여 받아 증여세를 납부하였다. 이후 사업자금을 융통하기 위하여 은행에 상가를 담보로 대출을 받았는데, 담보금액을 기준으로 증여세를 내라는 고지서를 받게 되었다. 분명히 화수분씨는 상가를 증여 받은 후 기준시가로 증여세를 계산하여 납부했는데, 어떻게 된 일일까? |
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증여세는 시가로 계산하는 것이 원칙
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증여세는 원칙적으로 시가를 기준으로 과세되는 세금이다. 그러나 시가를 알기 어려운 경우에는 기준시가를 적용하여 증여세를 계산한다. 우리가 보통 증여세는 기준시가로 납부하는 것으로 알고 있는 것이 바로 이 이유이다. 아파트가 아닌 단독주택이나 상가는 동일한 조건의 건물이 드물기 때문에 거의 100%, 기준시가로 증여세를 신고해도 별 문제가 발생하지 않는다. 그러나 아파트는 같은 아파트 단지내의 동일 평형, 비슷한 층 수인 다른 아파트의 매각금액을 시가로 보아 세무서에서 증여세를 고지하는 경우가 발생하고 있다.
납세자는 다른 아파트의 매각 정보를 알려고 해도 알 수가 없는 상황에서 기준시가로 증여세를 신고하고, 세무서에서는 다른 아파트의 매각현황 자료를 통하여 매매금액을 알아내어 차액을 고지하는 것이다. 이 점은 추후 법 조항이나 납세자의 부동산 양도 자료 조회에 대한 규정이 보완될 것으로 예상되지만, 원칙은 시가라는 점을 유념해 둘 필요가 있다. |
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증여일 기준으로 3월 이내에 매각, 담보가액이 있으면 그 가액으로 증여세 산출
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통상 대부분의 경우 객관적으로 시가를 산정한다는 것은 매우 어렵기 때문에 기준시가를 적용하여 증여세액을 계산하기 마련이며, 화수분씨 역시 그렇게 증여세를 신고 납부하였다.
여기까지는 전혀 문제가 없지만, 세법은 증여일을 기준으로 3개월 전후로 매각을 한다거나, 담보설정 등으로 인하여 감정가액이 있는 경우, 수용, 경매 또는 공매사실이 있는 경우 그 매각대금이나 감정가액, 경매가액 등을 시가로 보도록 규정하고 있다. 때문에 화수분씨는 기준시가와 감정가액의 차액에 대하여 증여세를 추징 당하게 된 것이다. |
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시사점
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화수분씨는 상가건물을 기준시가 8억원으로 증여세를 신고하였으나 감정가액은 13억원으로 평가되었다. 5억원에 대한 증여세는 무려 1억 5천만원에 달한다. 만일 화수분씨가 증여 받은 후 3개월이 지난 후에 담보대출을 했더라면 증여세 1억 5천만원은 납부하지 않아도 되는 세금이 됐을 것이다.
비슷한 경우로 증여 받은 후 곧바로 부동산을 매각하는 경우도 이와 같다. 이런 경우 매각금액으로 양도소득세도 내야 할 뿐더러 그 금액을 기준으로 증여세까지 추징 당하게 되므로, 반드시 3개월이 지난 후 매각을 하거나 담보대출을 해야 한다. 기준시가와 실제 거래가액이나 감정가액과 현격한 차이가 예상되는 경우는 특정 기간내에 ‘시가’의 노출을 가져올 수 있는 행위에 대한 세심한 주의가 필요하다. |
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삼성세무법인 한정훈 세무사
02-409-9901 011-879-1538
[출처:한중일소호무역창업]
